Dramatisk fall i nyboligmarkedet - hva betyr det på kort og lang sikt?

Utviklingssjef i Solid Eiendom, Kim A. Johansen, har god innsikt i markedet etter 20 år som eiendomsutvikler på Østlandet. Fallet i boligmarkedet vi opplever nå er langt i fra enestående historisk sett, men det fører likevel til økt usikkerhet for både kjøpere og selgere. I denne kommentaren går han litt nærmere inn på hva konsekvensene kan bli.

Tallene innledningsvis gir oss et nå-bilde av volumet i nyboligmarkedet, og er hentet fra Eiendom Norges rapport fra august 2023. Men, hvordan har prisene utviklet seg? Så langt i år har boligprisene i Norge steget 5,7 prosent, altså en solid prisoppgang samlet sett for nye og brukte boliger. I august har prisene gått opp med 0,4 prosent, men dersom man korrigerer for sesongvariasjoner er prisene ned 0,6 prosent. Gjennomsnittlig omsetningstid på en bolig er nå 38 dager mot 29 dager i 2022. 

Vi sitter på mye data og statistikk som gir oss en god pekepinn på hvor vi er i dag. Men, hva kan vi forvente oss i tiden fremover?

Hva betyr tallene for det norske boligmarkedet på kort og lang sikt?

Vi ser nå at boligsalgstakten har vært langt lavere enn hva vi er vant med og kjøperne er mer avventende til kjøp. Det er ganske naturlig da man forventer at prisene skal nedover. 

Dette er så enkelt som at dersom du kan kjøpe noe i dag som du tror blir mindre verdt i morgen, så venter du til i morgen.

På kort sikt forventer vi at markedet vil fortsette å bevege seg sidelengs i ett rolig tempo. Vi forventer at flere entreprenører og boligbyggere vil kunne gå konkurs da kostnadsnivået ikke treffer det markedet er villig til å betale. De mest solide aktørene vil kunne stå gjennom dette kappløpet. Det underliggende behovet for boliger i Norge ligger i overkant av 35.000 enheter i året noe som gjør at man i denne perioden vil få en stadig større underdekning av boliger.

Med underdekning av boliger over lenger tid vil markedet altså ikke klare å tilby nok leiligheter ut i fra behovet. Hva vil en slik utvikling føre til på lenger sikt?

På lengre sikt forventer vi at markedet begynner å ta seg opp igjen. For de som bor på Østlandet vil dette være spesielt drevet av Oslo som får ett stadig større underliggende behov for boliger. Dette vil også treffe bredere ut i de større byene rundt Oslo. Det vil ta lang tid å ta igjen de tapte enhetene man har behov for i ett sunt boligmarked, noe som igjen vil resultere i en sterk etterspørselsvekst i bruktboligmarkedet. At vi kommer til å oppleve en sterk prisvekst på boliger er helt uten tvil.

To råd til deg som skal kjøpe nybolig

Hva innebærer dette for de som ønsker å kjøpe seg en bolig nå, og hvilke råd vil det være fornuftig å ta med seg inn i en boligkjøpssituasjon?

Først en liten bakgrunninformasjon eller lærdom fra bransjen. Kostnadsnivået for å bygge nye boliger har steget mye gjennom 2023 og det forventes at disse også skal stige mer fremover. Lønnskostnadene står i dag alene for 50% av de totale byggekostnadene, og det er lite som tilsier at lønningene skal ned. Dersom man har behov eller ønske om å kjøpe en nybolig vil det være lite å spare på å vente på andre tider.

Det er to konkrete råd jeg mener er viktigere enn andre akkurat nå. For det første, kjøp bolig av en solid aktør med god økonomi. Mange aktører vil tape penger i det markedet vi nå går inn i. Det å velge et av selskapene som tåler en slik nedgang er derfor avgjørende. Dette innebærer at du er sikker på du har noen å henvende deg til dersom noe skulle skje.

For det andre bør du kjøpe bolig av noen som tilbyr salgsgaranti på eksisterende bolig. Dette gir en forutsigbar kjøpsverdi på eksisterende bolig, samtidig som man får muligheten til å selge boligen selv når det nærmer seg innflytning, avslutter utviklingssjefen.