Dette er de nye reglene for salg av bruktbolig fra 1.januar 2022

2021-12-28
Fra nyttår gjelder det flere nye regelendringer vedrørende kjøper og selgers ansvar i forbindelse med boligsalg. Vi har tatt en prat med eiendomsmegler og daglig leder i Eiendomsmegler1 Fredrikstad, Caroline Skjerden Meyer, om de nye reglene og hvordan de vil påvirke markedet.

Hva er endringene?

- Endringer i regelverket gjelder reglene rundt ansvaret selgere og kjøpere har når boligen skal selges. Det er ikke en ny lov, men det er endringer i noen sentrale paragrafer, sier den erfarne eiendomsmegleren som lister opp følgende sentrale endringer:

  • Det som er mest kjent blant forbrukerne i dag er at boligen ikke lenger kan selges «som den er», gammel § 3-9 annet ledd. Reglene som nå er satt er at boliger som selges skal være i tråd med dokumentasjonen som gis. 
  • Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres, ny § 3-10 første ledd. Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter. 
  • Lovfesting av «det abstrakte mangelsbegrepet», ny § 3-2 første ledd. Avhendingslovens utgangspunkt er at det skal være samsvar mellom det som avtales og det som leveres. Dersom avtalen er taus, har avhendingsloven noen bestemmelser som brukes for å fylle avtalen. § 3-2 er en slik. Bestemmelsen sier at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. 
  • - Egenandel for kjøper på kr. 10 000,-, ny § 3-1 fjerde ledd. Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til er beløp på kr. 10 000,-, - om ikke annet er sagt i loven. Dette gjelder ikke der en bolig er solgt som ny. 
  • Innvendig arealavvik, se ny § 3-3 andre ledd. Dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst en kvadratmeter. 
  • Forskrift med hjemmel i § 3-10. Nye krav til innhold i tilstandsrapporter. Kravene er flere og sier blant annet noe om hvordan undersøkelsene skal gjøres. De nye tilstandsrapportene vil være langt mer omfattende og blant annet inneholde estimat på alle utbedringer som bør gjøres i boligen. 
Caroline Skjerden Meyer forklarer de nye reglene for boligsalg som trer i kraft fra nyttår

Hva er bakgrunnen for endringene?

- Før endringene har en av hovedutfordringene vært at det er mange misfornøyde kjøpere som skaper tvister og igjen påfører rettsapparatet en stor belastning. Dette kommer av at dokumentasjonen rundt boligen ikke har vært beskrevet godt nok. For selgeren sin del har dette også skapt utrygghet da de sitter med ansvar uten skyld i fem år fra boligsalget. 

Regelverket har derfor skapt utrygghet for både kjøper og selger. Med mer og bedre informasjon, reduseres risikoen for negative overraskelser, og med det også risikoen for ubehagelige og dyre mangelstvister mellom kjøper og selger i etterkant, forklarer Skjerden Meyer.  

Hva har endringene å si for meg som boligselger og boligkjøper?

- Selgere må være ærlige og presise med å informere om alt de vet om boligen. Kjøper plikter å sette seg inn i alle dokumentene som er fremlagt. Den omfattende dokumentasjonen som blir fremlagt vil føre til en tryggere prosess for begge parter. 

Når trer endringene i kraft?

- Endringene iverksettes fra og med 1.januar 2022, avslutter eiendomsmegleren.